CVM agora é GOV.BR/CVM

Participantes

• MARCELO BARBOSA – PRESIDENTE
• CARLOS ALBERTO REBELLO SOBRINHO – DIRETOR
• GUSTAVO MACHADO GONZALEZ – DIRETOR ^{(*) (**)}
• FLÁVIA MARTINS SANT’ANNA PERLINGEIRO – DIRETORA

* Por estar em São Paulo, participou por videoconferência
** Participou das discussões dos itens referentes aos Processos 19957.006378/2019-64, 19957.006483/2019-01 e 19957.006056/2018-34.

PEDIDO DE APLICABILIDADE DA INSTRUÇÃO CVM Nº 602/18 À OFERTA PÚBLICA DE CIC DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO DESTINADO À LOCAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS NÃO RESIDENCIAIS – DIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – PROC. SEI 19957.006378/2019-64

Trata-se de expediente apresentado por Diana Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“Requerente” ou “Ofertante”) solicitando aplicação da Instrução CVM nº 602/18 para o registro de oferta pública de contratos de investimento coletivo relativos ao Empreendimento Imobiliário "Condomínio D'House" (“Oferta”).

De acordo com a Requerente, a Oferta envolve a comercialização de até 18 (dezoito) unidades autônomas não residenciais por meio do contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma e outros pactos, a ser firmado com os futuros adquirentes, por meio do qual estes se comprometerão a adquirir e a Ofertante se comprometerá a vender as unidades autônomas. Os adquirentes se obrigam a manter a sua unidade autônoma integrada ao sistema de exploração conjunta e sua participação como sócio participante de uma Sociedade em Conta de Participação (“SCP”) aderindo ao pool de locação gerenciado e explorado pela operadora do empreendimento. Para viabilizar o Pool, e as demais atividades do empreendimento, foi constituída uma SCP, através do Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação ("Contrato de SCP e Termo de Adesão"), cujo objeto é a operação de um sistema de locação em que a operadora do empreendimento, na qualidade de sócia ostensiva, formalizará, com terceiros, contratos de locação em relação às unidades autônomas não residenciais adquiridas pelos Investidores.

Em seu pedido, a Ofertante alegou que, apesar de não se tratar de uma operação hoteleira propriamente dita, a Oferta caracterizaria um contrato de investimento coletivo (“CIC”) análogo às ofertas regidas pela Instrução CVM nº 602/18. Nesse sentido, destacou que o Empreendimento apresentaria os elementos considerados pelo Colegiado da CVM como caracterizadores da atividade hoteleira, conforme Decisão de 21.02.17 (Processo 19957.006485/2016-40), na qual o Colegiado analisou e aprovou estrutura de oferta de CIC análoga às ofertas de CIC hoteleiros com base nas regras aplicáveis às ofertas de CIC hoteleiros (no caso, a Deliberação CVM nº 734/2015, vigente à época).

Segundo a Ofertante, os referidos elementos estariam presentes no empreendimento da seguinte forma: “(a) ofertante: a Ofertante, na qualidade de incorporadora do Empreendimento; (b) SCP: (1) de um lado, como sócios participantes, a Ofertante, na qualidade de incorporadora do Empreendimento, e/ou os Investidores, na qualidade de adquirentes das Unidades Autônomas Não Residenciais, e (2) do outro lado, como sócia ostensiva, a Operadora, na qualidade de operadora do sistema de locação das Unidades Autônomas Não Residenciais; (c) sistema de exploração: obrigatoriedade de adesão dos Investidores ao Sistema de Locação, por meio do Contrato de SCP, nos termos do Compromisso de Compra e Venda, sendo a Operadora responsável pelo gerenciamento e exploração das locações das Unidades Autônomas Não Residenciais, as quais são formalizadas por meio de instrumentos próprios; (d) público alvo: investidores que tenham conhecimento e experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para avaliar os riscos envolvidos na Oferta e que desejem investir no mercado imobiliário, por meio da aquisição de uma ou mais Unidades Autônomas Não Residenciais; (e) remuneração do adquirente: rendimento baseado na locação das Unidades Autônomas Não Residenciais integrantes do Sistema de Locação; e (f) utilização pelo adquirente: sem posse direta, podendo utilizar a unidade como locatária (pagando os valores de locação)."

A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE analisou o assunto por meio do Memorando nº 33/2019-CVM/SRE/GER-2, tendo considerado a essência da operação, que se assemelharia a de um condo-hotel, e encaminhou ofícios à Ofertante determinado que fosse atendida integralmente a Instrução CVM n º 602/18, notadamente os artigos 5º e 6º. Sendo assim, não obstante as diferenças existentes entre a Oferta e uma oferta de condo-hotel, a área técnica não identificou óbices à aplicação da referida norma para a análise da Oferta.

Conforme destacou a SRE, a atividade objeto do empreendimento associado à Oferta de CIC em tela deveria ser considerada assemelhada à atividade hoteleira no âmbito da aplicação da Instrução CVM n º 602/18. Para tanto, fez referência à Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE) que agrupa na mesma classe a atividade de "Hoteis e Similares" definindo-a como aquela que compreende também o aluguel de imóveis residenciais de curta duração com fins turísticos, como aluguel de temporada. Conforme concluiu, “se mesmo o aluguel de imóveis residenciais por temporada é considerado por fonte oficial como assemelhado à atividade hoteleira, não haveria de se considerar de forma diferente a atividade econômica de locação de unidades não residenciais nas quais há a presença de operador do empreendimento que faz as vezes de operador hoteleiro, entidade que se faz presente para caracterização do Condo-Hotel”.

Pelo exposto, a área técnica propôs ao Colegiado: (i) o deferimento do pleito em exame; e (ii) a permissão para que a SRE aplique o mesmo entendimento para casos semelhantes, sem a necessidade de nova consulta ao Colegiado.

O Colegiado, por unanimidade, acompanhando a manifestação da área técnica, deliberou pelo deferimento do pedido apresentado pela Requerente e autorizou que a SRE aplique o mesmo entendimento para casos semelhantes, sem a necessidade de nova consulta ao Colegiado.