CVM agora é GOV.BR/CVM

Participantes

• MARCELO BARBOSA – PRESIDENTE
• CARLOS ALBERTO REBELLO SOBRINHO – DIRETOR
• GUSTAVO MACHADO GONZALEZ – DIRETOR ^{(*) (**)}
• FLÁVIA MARTINS SANT’ANNA PERLINGEIRO – DIRETORA

* Por estar em São Paulo, participou por videoconferência
** Participou das discussões dos itens referentes aos Processos 19957.006378/2019-64, 19957.006483/2019-01 e 19957.006056/2018-34.

RECURSO CONTRA ENTENDIMENTO DA SRE – PEDIDO DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS – TRUE SECURITIZADORA S.A. – PROC. 19957.006483/2019-01

Trata-se de recurso contra exigência elaborada pela Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE, por meio do Ofício nº 237/2019/CVM/SRE/GER-1 ("Ofício 237"), no âmbito do pedido de registro de oferta pública de distribuição (“Oferta”) de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) da 139ª Série da 1ª Emissão da True Securitizadora (“Ofertante”), lastreados em direitos creditórios representados por debêntures simples, não conversíveis em ações, da espécie quirografária, emitidas pela Pacaembu Construtora S.A. ("Devedora").

A SRE apresentou exigência a respeito do público-alvo da Oferta determinando que fosse alterado para contemplar somente investidores qualificados, nos termos da Instrução CVM nº 554/14, tendo em vista que a Devedora do lastro dos CRI não é companhia aberta, e, portanto, a Oferta não preencheria os requisitos previstos na Deliberação CVM nº 772/17 para que fosse distribuída junto a investidores que não fossem qualificados.

Em resposta à referida exigência, a Ofertante sustentou essencialmente que a Deliberação CVM n° 772/17 não teria o objetivo de alterar o conteúdo da Instrução CVM nº 414/04 e a melhor leitura conjunta dos arts. 5º e 6º dessa Instrução não implicaria na limitação do tipo de investidor a que se dirija a oferta. Isso porque, no seu entendimento, os bens jurídicos tutelados pelos arts. 5º e 6º seriam distintos, “sendo o primeiro direcionado a limitar as hipóteses nas quais o limite de 20% (vinte por cento) por devedor ou coobrigado possa ser excedido, e o segundo direcionado a restringir o público alvo dos CRI, nas hipóteses em que haja risco de performance”. Ademais, argumentou que “[n]o caso ora em análise, os requisitos contidos na Instrução CVM nº 414 encontram-se devidamente atendidos, seja, em relação ao fato de a Pacaembu Construtora S.A. ter suas demonstrações financeiras devidamente elaboradas e auditadas em consonância com o art. 5º, e, por inexistir, na presente operação, risco de performance em relação à exigibilidade dos créditos imobiliários que servem de lastro à emissão, por decorrerem de obrigações assumidas pela devedora no âmbito da Escritura de Emissão de Debêntures.”.

Ao analisar o pleito, por meio do Memorando nº 103/2019-CVM/SRE/GER-1, a SRE destacou o requisito estabelecido na Deliberação CVM n° 772/17 para ofertas de CRI lastreadas em créditos imobiliários, assim considerados pela sua destinação (“CRI na destinação”), direcionadas a investidores em geral, qualificados ou não, de exigir que a devedora do lastro seja companhia aberta registrada na CVM e reafirmou que tal requisito deveria ser aplicado ao presente caso, tendo recomendado ao Colegiado a manutenção da exigência constante no Ofício 237 e o indeferimento do recurso em tela.

Preliminarmente, a área técnica ressaltou que a redação do art. 6º da Instrução CVM n° 414/04 foi elaborada na premissa de que os CRI são lastreados em créditos imobiliários assim considerados pela sua origem, oriundos de transações imobiliárias, em que o fato de o imóvel objeto ter ou não habite-se ou as incorporações imobiliárias serem ou não integrantes de patrimônio de afetação impactam o risco ao qual o investidor estaria exposto. 

Nesse contexto, a SRE fez referência à Deliberação CVM n° 772/17, que delegou competência à área técnica para apreciar pedidos de dispensa dos requisitos previstos nos incisos I e II do art. 6º da Instrução CVM nº 414/04, para colocação de CRI na destinação junto a investidores não qualificados, em ofertas públicas de distribuição realizadas no âmbito da Instrução CVM nº 400/03. Conforme destacou a SRE, referida Deliberação, aprovada pelo Colegiado com base em precedentes e após o advento das operações de CRI na destinação, estabeleceu dentre as características necessárias para a concessão da dispensa que “o emissor dos créditos imobiliários que constituem o lastro dos CRI seja companhia aberta”.

Segundo a SRE, se assim não fosse, haveria a possibilidade de arbitragem regulatória no contexto de emissões de CRI na destinação ofertados a investidores em geral e habilitados à negociação por tais investidores com lastro em títulos de emissão de companhia fechada, uma vez que a regulamentação exige que os emissores de valores mobiliários distribuídos publicamente a investidores em geral, qualificados ou não, e habilitados à negociação por esses investidores em mercados regulamentados devem ser registrados na CVM. Além disso, a área técnica realçou que emissões de CRI na destinação contam com risco adicional relacionado à própria caracterização de tais créditos como imobiliários, ficando tal caracterização atrelada à efetiva destinação de recursos a imóveis específicos previamente identificados na documentação da oferta.

Por essas razões, a área técnica concluiu pela “necessidade de os emissores dos títulos que lastreiam os CRI na destinação em ofertas direcionadas a investidores em geral, qualificados ou não, serem companhias abertas registradas na CVM, de modo que os investidores possam ter acesso a todas as informações divulgadas por tais companhias por força da regulamentação aplicável (que incluem, além das Demonstrações Financeiras, as demais informações constantes do Formulário de Referência, bem como aquelas que devem ser publicamente divulgadas) e possam tomar uma decisão refletida a respeito dos riscos inerentes à operação”. 

O Colegiado, por unanimidade, acompanhando a manifestação da área técnica, deliberou pelo não provimento do recurso.