CVM agora é GOV.BR/CVM

Participantes

• MARCELO BARBOSA – PRESIDENTE
• CARLOS ALBERTO REBELLO SOBRINHO – DIRETOR
• HENRIQUE BALDUINO MACHADO MOREIRA – DIRETOR
• GUSTAVO MACHADO GONZALEZ – DIRETOR 

RECURSO CONTRA ENTENDIMENTO DA SRE – PEDIDO DE REGISTRO DE OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS – TRUE SECURITIZADORA S.A. – PROC. SEI 19957.008097/2019-46

Trata-se de recurso encaminhado à CVM, nos termos de Deliberação CVM nº 463/03, em face da exigência 3.8.11 do Ofício-Conjunto nº 50/2019-CVM/SRE/SEP ("Ofício-Conjunto 50") no âmbito do pedido de registro da oferta pública de distribuição (“Oferta”) de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) da 218ª série da 1ª emissão de True Securitizadora S.A. (“Securitizadora”), lastreados em direitos creditórios representados por debêntures simples, não conversíveis em ações, da espécie quirografária, emitidas pela BR Properties S.A. ("Devedora").

A documentação da Oferta prevê que os recursos captados serão destinados, até a data de vencimento dos CRI e das debêntures que constituem seu lastro, para o pagamento e/ou o pré-pagamento, ao Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário (“Opportunity”), de "parcelas do preço de aquisição, incluindo os valores relativos ao saldo devedor, acrescido da atualização monetária, dos juros remuneratórios e de eventuais multas contratuais, conforme aplicável, pela Devedora, do imóvel Edifício Passeio, sendo que eventual saldo remanescente dos recursos líquidos obtidos pela Devedora com as Debêntures serão integralmente destinados para o reembolso das parcelas vencidas e adimplidas pela Devedora (...) dentro do período compreendido entre 15 de dezembro de 2018 e 15 de julho de 2019".

No entendimento da SRE, considerando a decisão do Colegiado no Processo SEI 19957.001522/2017-12, analisado em 02.07.2019, os recursos captados pela emissão de CRI só poderiam ser destinados ao reembolso ou pagamento futuro de custos e despesas diretamente atinentes à aquisição de imóveis quando ela tenha ocorrido entre os 24 meses que antecedem o encerramento da Oferta e o vencimento dos CRI, de modo que parcelas referentes a um contrato de compra e venda ou de financiamento de imóvel firmado anteriormente a esse prazo não seriam elegíveis à referida destinação de recursos.

Ante a exigência formulada no Ofício-Conjunto 50, foi protocolado o Recurso em 13.09.2019, alegando, em síntese, que:

(i) “não foi criado qualquer tipo de elemento artificial em relação à aquisição imobiliária para que, de alguma forma, se enquadrasse como possível destinação dos recursos”;

(ii) “o Preço de Aquisição referido na documentação da Oferta refere-se, exclusivamente, ao saldo devedor da Parcela a Prazo, o qual, nos termos da Escritura de Venda e Compra, é composto por parcelas vencidas e vincendas, todas devidas após o período de carência, ou seja, parcelas do preço de aquisição de imóvel com vencimento a partir de 15 de dezembro de 2018 e que foram ou serão pagas de acordo com os termos da Escritura de Venda e Compra”;

(iii) a estrutura de pré pagamento do preço de aquisição do imóvel possibilita, de um lado, “que o Opportunity (...) receba os recursos de forma antecipada, nos termos previstos na Escritura de Venda e Compra, os quais poderão ser imediatamente reinvestidos no mercado imobiliário” e, de outro lado, que a “Devedora reduza significativamente seu custo financeiro, (...) o que permitiria novos investimentos pela Devedora no mercado imobiliário”;

(iv) “não importa quando o contrato é assinado, mas sim quando os recursos da compra e venda são efetivamente pagos, possibilitando o reinvestimento por aquele que os recebeu. Essa, portanto, parece-nos a melhor interpretação do termo “incorridas”, adotado pelo Colegiado da CVM ao tratar das despesas passíveis de reembolso quando da estruturação de CRI com lastro em crédito imobiliário considerado por força de sua destinação” no Processo SEI 19957.001522/2017-12. Além disso, a estrutura da Oferta atenderia plenamente os requisitos previstos naquele processo; e

(v) “[n]ão há qualquer limitação legal ou regulatória para que os recursos obtidos pela Devedora sejam destinados ao pagamento das parcelas do preço de aquisição do Edifício Passeio pelo fato de que a Escritura de Venda e Compra tenha sido celebrada em 15 de dezembro de 2016. Tanto a Escritura de Venda e Compra quanto os documentos da Oferta detalham que as parcelas do saldo devedor da Parcela a Prazo foram estabelecidas com vencimento futuro, de forma que os gastos só serão devidos pela Devedora, ou seja, só ocorrerão efetivamente, nas suas respectivas datas de vencimento, com o efetivo desembolso de recursos pela Devedora, os quais, inclusive, ocorrerão após a Data de Emissão dos CRI”.

A SRE, entretanto, no Memorando nº 107/2019-CVM/SRE/GER-1, rebateu os argumentos trazidos no Recurso e, ao final, ratificou o seu entendimento de que “só são elegíveis à destinação de recursos em emissões de CRI com lastro em créditos imobiliários assim considerados pela destinação despesas diretamente atinentes à aquisição, construção e/ou reforma de imóveis previamente identificados na documentação da oferta incorridas entre os 24 meses que antecedem o encerramento da oferta pública dos CRI e o vencimento dos referidos títulos, desde que o fato gerador de tais despesas também tenha ocorrido dentro do referido prazo”, mantendo, portanto, a exigência 3.8.11 do Ofício-Conjunto 50.

Após analisar o caso, o Colegiado deliberou, por unanimidade, dar provimento ao Recurso.

O Colegiado destacou, de início, que o pagamento de parcelas vincendas do preço de aquisição de imóveis já adquiridos não constitui reembolso de custos e despesas. O conceito de reembolso se refere a recursos já desembolsados e é a esses que se aplica a decisão do Colegiado no Processo SEI 19957.001522/2017-12.

No entendimento Colegiado, as despesas e gastos futuros, decorrentes das parcelas vincendas da Escritura de Venda e Compra, são créditos imobiliários por força de sua destinação, uma vez que os recursos captados pelos CRI serão direcionados para o pagamento da aquisição do imóvel objeto do empreendimento imobiliário.

Além disso, o Colegiado entendeu que a finalidade da Lei nº 9.514/97 estaria atendida no caso concreto, na medida em que operações de crédito desta natureza fomentam o mercado imobiliário, seja porque, no presente caso, as atividades da Devedora estão diretamente relacionadas com o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, seja porque, em casos futuros, este precedente poderá ser utilizado como balizador para a implementação de novos negócios neste setor.

Por fim, o Presidente Marcelo Barbosa ressaltou que, na sua visão, o valor de multas contratuais só poderia ser considerado como componente do crédito imobiliário que serve de lastro para os CRI quando, do ponto de vista econômico, relacionar-se diretamente com o montante do preço de aquisição do imóvel. Nesse sentido, caberia ao agente fiduciário adotar as diligências necessárias para verificar se, a depender do caso, a multa poderia ser embutida no lastro do CRI. No caso concreto, como a multa está relacionada ao pré pagamento do valor de aquisição do Edifício Passeio, criando um incentivo para que a Devedora abata o saldo devedor da Escritura de Venda e Compra o mais rápido possível, essa relação direta estaria presente.