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Participantes

^(*) De acordo com a Portaria ME n° 276/2020 e a Portaria CVM/PTE/Nº 184/2021, participou somente da discussão do Proc. SEI 19957.000723/2021-71 (Reg. 2121/21).

Reunião realizada eletronicamente, por videoconferência.

RECURSO CONTRA DECISÃO DA SRE - OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO - SPE STX 32 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. - PROC SEI 19957.007664/2021-61

Trata-se de recurso interposto por SPE STX 32 Desenvolvimento Imobiliário S.A. ("Incorporadora", "Ofertante" ou “Recorrente”), com pedido de efeito suspensivo, contra decisão da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE de suspensão da oferta pública de distribuição de Contratos de Investimento Coletivo – CIC ("Oferta") referentes ao empreendimento imobiliário de natureza hoteleira denominado Perdizes Hotel (Rasme Abduch) (“Empreendimento”), tendo como incorporadora a Recorrente.

A decisão recorrida foi tomada pela SRE no âmbito do Processo SEI nº 19957.004415/2020-33, instaurado com vistas à análise pós-registro da Oferta. Nesse contexto, a SRE verificou que a Oferta havia sofrido alterações que, a seu ver, se enquadrariam no disposto no art. 23 da Instrução CVM nº 602/2018 ("Instrução CVM nº 602"), caracterizando "a ocorrência de uma alteração, substancial, posterior e imprevisível nas circunstâncias de fato existentes quando da apresentação do pedido de registro de distribuição", notadamente: (i) a modificação no cronograma do Empreendimento e da operadora hoteleira, sem que, em razão de tais alterações, a Ofertante tivesse dispensado o tratamento previsto no §4º do referido art. 23; e (ii) a mudança da operadora hoteleira que, segundo a Incorporadora, teria ocorrido em razão de problemas comerciais com a antiga operadora (a Nobile - Gestão de Empreendimentos Ltda., qualificada como operadora hoteleira, sócia ostensiva e co ofertante à época do registro da Oferta, foi substituída pela WHR Hotelaria SPE Ltda., que passou a se qualificar como administradora hoteleira e sócia ostensiva nos CICs).

À vista disso, em 30.08.2021, considerando o disposto no art. 23, inciso II, e no art. 24, inciso I, ambos da Instrução CVM nº 602/2018, a SRE entendeu oportuna a suspensão da Oferta pelo prazo de até 30 (trinta) dias, comunicada por meio do Ofício nº 253/2021/CVM/SRE/GER-2, com a imediata divulgação de comunicado ao mercado informando que a Oferta fora suspensa temporariamente pela CVM, e em decorrência da suspensão da Oferta, cientificou se à Ofertante sobre a necessidade de adoção das providências elencadas no art. 25 da referida Instrução.

Em 15.09.2021, a Incorporadora interpôs recurso, ao qual foi concedido efeito suspensivo "em relação aos procedimentos que decorriam da suspensão da Oferta, notadamente, a revogação da aceitação por parte dos investidores da Oferta", mas ao qual foi indeferido "efeito suspensivo em relação à decisão pela interrupção da distribuição em tela". Em reexame de decisão denegatória de efeito suspensivo, nos termos do inciso VI da Deliberação nº 463/2003, o Presidente da CVM entendeu que deveria ser mantida a decisão da SRE que indeferiu o pedido de efeito suspensivo pleiteado pela Recorrente.

Em seu recurso, a Incorporadora alegou, essencialmente, que:

(i) a mudança do cronograma de obra do Empreendimento e a substituição da operadora hoteleira seriam circunstâncias que não caracterizariam que a oferta estivesse se processando em condições diversas das constantes da Instrução CVM nº 602 ou do registro concedido, "uma vez que os contratos que foram objeto de aprovação pela D. CVM e que foram celebrados pela Requerente [Recorrente] com os adquirentes das unidades imobiliárias do Empreendimento preveem antecipadamente tais circunstâncias e sua ocorrência é admitida como risco já aceito pelas partes.";

(ii) o adiamento da entrega das unidades hoteleiras estaria amparado por cláusulas contratuais que estabelecem (a) a possibilidade de prorrogação automática por 180 dias em relação ao prazo originalmente pactuado e (b) hipóteses nas quais o signatário do Contrato de Compra e Venda previamente reconhece a possibilidade de que haja atraso superior a 180 dias na entrega da unidade, tendo acrescentado, ainda, que o atraso na entrega das unidades encontra amparo na lista exemplificativa constante da cláusula 14.3 do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com Condição Suspensiva e Outras Avenças”, referente a caso fortuito ou força maior, uma vez que o Empreendimento sofreu as dificuldades advindas da pandemia pelo novo coronavírus; e

(iii) em relação à alteração da operadora hoteleira, "na prática, não houve mudança substancial em relação aos termos da oferta aprovada pela CVM dado que a bandeira hoteleira e o know-how de administração do empreendimento Rasme Abduch permaneceram inalterados, sendo o empreendimento operado pela empresa local detida pela titular da bandeira de hotéis “Days-Inn”, a Wyndham Hotels e Resorts.".

No Ofício Interno nº 136/2021/CVM/SRE/GER-2, a SRE iniciou sua análise destacando, a título exemplificativo, os comentários da assessora Jurídica da ADEMI-DF, Sra. Andréia Moraes de Oliveira Mourão, acerca do comportamento do setor imobiliário em face dos impactos da pandemia: “Por fim, na hipótese do construtor e do incorporador necessitarem fazer uso da prorrogação do prazo de entrega do empreendimento, além do prazo de 180 (cento e oitenta) dias noticiado no item acima, deverão adotar prévios e imediatos procedimentos de comunicação ao adquirente, dentre os quais, avisar e comprovar (mesmo que posteriormente à comunicação inicial) o impacto sofrido em razão da pandemia da Covid-19, bem como qual será o novo prazo de entrega do empreendimento quando e no tempo que tiver condições de aferir – tudo devendo ser feito com equivalência e com a comprovação de envio individualizado da comunicação (carta, e-mail e etc.) para o endereço indicado no contrato ou solicitado pelo adquirente. Tais medidas, em tese, afastariam a aplicação das penalidades estabelecidas nos parágrafos do art. 43-A, da Lei nº 4.591/64, de possível resolução contratual ou indenização frente ao atraso na entrega do empreendimento.”.

A área técnica também salientou que, a despeito de o Contrato de Compra e Venda estar submetido a regulamentações próprias que regem os cronogramas físicos de edificações e as incorporações imobiliárias, no âmbito do mercado de valores mobiliários, cumpre aos ofertantes de CIC atendimento ao disposto na Instrução CVM nº 602. E, muito embora a Recorrente tenha alegado que o "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com Condição Suspensiva e Outras Avenças" previa, nas cláusulas 14.2.5 e 14.3, situações sob as quais se possa, em tese, admitir a alteração de cronograma de execução do Empreendimento, ela própria atribuiu importância à referida alteração, na medida em que informou que trataria da situação individualmente junto a seus investidores.

Prosseguindo com a análise dos argumentos apresentados em relação à alteração da operadora hoteleira, a SRE apontou que o assunto havia sido alvo de comentários no âmbito da Audiência Pública SDM nº 08/16, tendo sido consignado o seguinte entendimento no Relatório de Audiência Pública que tratou da minuta da atual Instrução CVM nº 602: "não há óbice à substituição da sociedade operadora, muito embora tal fato possa configurar modificação da oferta, caso ocorra enquanto em curso oferta pública". E, tendo em vista que: (i) a Oferta estava em curso; e (ii) foi feita alteração da operadora hoteleira do Empreendimento, a SRE entendeu tratar-se de modificação de oferta nos termos da Instrução CVM nº 602.

Por fim, a SRE afirmou que, mesmo sem que a Ofertante tenha dado o devido tratamento enquanto modificação de oferta, destacando as alterações ocorridas nas condições que regem o valor mobiliário, deparou-se, para além da mudança no cronograma do Empreendimento e da operadora hoteleira, com determinadas condições contratuais da operação que foram também alteradas, tais como os itens que compõem a remuneração da Sócia Ostensiva, e portanto, com uma alteração, que diferentemente do que entende a Recorrente, trata-se de alteração substancial, na medida em que afeta diretamente a previsão de rendimentos do investidor.

Diante do exposto a área técnica manteve o entendimento, consignado no Ofício nº 253/2021/CVM/SRE/GER-2, de que a Oferta sofreu alteração substancial, posterior e não prevista nas circunstâncias existentes quando da concessão do registro de distribuição pública, devendo a Oferta permanecer suspensa até que sejam sanados os vícios que determinaram a referida suspensão.

Por unanimidade, acompanhando a manifestação da área técnica, o Colegiado deliberou pelo não provimento do recurso.