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Reunião realizada eletronicamente, por videoconferência. 

PEDIDO DE DISPENSA DE REQUISITO NORMATIVO – JFL GP GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA. – PROC. SEI 19957.002358/2021-39

 Trata-se de pedido de dispensa formulado por Banco Genial S.A. ("Administrador"), na qualidade de administrador do JFL Living Fundo de Investimento Imobiliário ("Fundo"), BRPP Gestão de Produtos Estruturados Ltda. ("Gestora"), gestora do Fundo, e JFL GP Gestão Imobiliária Ltda. ("Consultora" e, em conjunto com os demais, "Requerentes"), consultora do Fundo, por meio do qual pleiteou-se, em suma:

(i) dispensa da obrigatoriedade de aprovar, em assembleia geral de cotistas do Fundo, a aquisição de ativos que configurem potencial conflito de interesses, nos termos da Instrução CVM nº 472/2008;

(ii) autorização para que o Fundo, em assembleia geral, delibere acerca da criação de um Comitê Consultivo, de forma que o Fundo, no futuro, seja autorizado a proceder com a aquisição de ativos imobiliários detidos pelas partes relacionadas à Consultora sem que seja necessária realizar nova assembleia geral de cotistas; e

(iii) permissão de que os membros do Comitê Consultivo sejam remunerados diretamente pelo Fundo.

Em seu pedido, os Requerentes informaram que o Comitê Consultivo se valeria de critérios objetivos para analisar e aprovar a aquisição de ativos imobiliários detidos pela Consultora ou partes a ela relacionadas, nos termos do Regulamento do Fundo, tendo, ainda, encaminhado minuta de Regulamento que disciplinaria o Comitê Consultivo, com o objetivo de esclarecer melhor sua atuação.

Os Requerentes apresentaram como fundamento para a dispensa de realização da assembleia para aquisição de ativos que apresentem potencial conflito de interesses o fato de os Fundos de Investimento Imobiliário ("FII") listados em bolsa serem altamente pulverizados, e de, atualmente, o número de pessoas físicas que investem em FII já ter ultrapassado a marca de um milhão. Especificamente em relação ao Fundo, ressaltaram que suas cotas foram registradas para negociação no mercado secundário, exclusivamente no mercado de bolsa da B3, conferindo ao Fundo uma base de cotistas pulverizada, o que dificultaria a obtenção do quórum necessário para aprovação de ativos com potencial conflito de interesse em sede de assembleia geral de cotistas. Ademais, afirmaram que o pedido tem como base a decisão proferida pelo Colegiado no âmbito do Processo nº 19957.005558/2020-62 (Reunião de 29.09.2020) e apresentaram o entendimento no sentido de que "(...) o Comitê Consultivo resguarda de maneira mais precisa e segura os interesses dos cotistas, ao passo que tais transações deverão atender a critérios pré-estabelecidos, aprovados pelos cotistas na Assembleia Geral Originária" e, ainda, que "[s]ob esse aspecto, o Comitê Consultivo possui uma governança mais eficaz aos cotistas do que os mecanismos estabelecidos na Instrução CVM 472, dado que tais membros avaliarão, de maneira objetiva, questões técnicas, econômicas e financeiras necessárias para uma efetiva avaliação da qualidade da transação proposta.".

Em manifestação constante do Ofício Interno nº 8/2021/CVM/SSE/GSEC-1, a Superintendência de Supervisão de Securitização – SSE concluiu pelo indeferimento do pedido dos Requerentes de que as decisões do Comitê Consultivo pudessem substituir as deliberações dos cotistas, exigidas nos termos do art. 34 da Instrução CVM nº 472/2008, entendendo que:

(i) uma única assembleia poderia ser convocada para deliberar sobre o afastamento do conflito na aquisição dos sete imóveis relacionados, considerando as especificações sugeridas no parágrafo 49 do Ofício Interno nº 8/2021/CVM/SSE/GSEC-1;

(ii) o próprio Administrador reconheceu que "tais transações dever[iam] atender a critérios pré estabelecidos, aprovados pelos cotistas na Assembleia", reforçando a possibilidade de que a realização de uma única assembleia seria suficiente para afastar o conflito; e

(iii) o esforço a ser empreendido pelo Administrador para a aprovação da criação de um Comitê Consultivo seria equivalente ao de aprovar o afastamento do potencial conflito em assembleia única, uma vez que deveria ser respeitado o mesmo quórum previsto no art. 20 da Instrução CVM nº 472/2008.

E, tendo em vista o entendimento da área técnica de que não há amparo na norma vigente para o estabelecimento de Comitê Consultivo com as atribuições pretendidas no caso concreto, restou prejudicada a análise acerca da caracterização da remuneração para os membros do Comitê Consultivo como encargo do Fundo.

Por fim, a SSE ponderou que o pleito dos Requerentes poderia ser melhor aproveitado e debatido no âmbito de uma audiência pública para alteração normativa, inclusive com a adequada avaliação sobre os deveres e responsabilidades desse Comitê, além da pertinência de se considerar como encargo do FII.

Ademais, a SSE, por entender que o caso requer esclarecimentos adicionais acerca da interpretação do disposto no art. 34 da Instrução CVM nº 472/2008, manifestou-se da seguinte forma:

(i) a exigência do art. 34 da Instrução CVM nº 472/2008, de que haja "aprovação prévia, específica e informada" para os atos que caracterizem conflitos, permite que se delibere, em assembleia única, a aquisição de ativos potencialmente conflitados, desde que sejam definidos e aprovados os critérios de elegibilidade objetivos para a aquisição de tais ativos e que tais critérios passem a constar do Regulamento; e

(ii) no caso específico de ativos imobiliários, os critérios de elegibilidade que permitem a aprovação em assembleia única, devem incluir (a) listagem de todos os imóveis que se pretende adquirir, os quais, presumidamente já seriam de titularidade das partes relacionadas, com as respectivas localizações geográficas, e demais dados relevantes, dentro dos parâmetros estabelecidos pela política de investimentos do fundo; (b) quais as partes relacionadas envolvidas na operação; (c) os motivos pelos quais seria vantajoso para o fundo a aquisição dos ativos listados; (d) os parâmetros de preço que serão utilizados pelo administrador nas aquisições, bem como, por exemplo, a possibilidade de contratação de laudos de terceiros independentes, incluindo a lista de empresas avaliadoras aptas a serem contratadas e as faixas de preços aceitáveis, dentre outros.

O Presidente Marcelo Barbosa e o Diretor Fernando Galdi, acompanhando a manifestação da área técnica, votaram por não conceder a dispensa pleiteada. O Diretor Alexandre Rangel, por outro lado, votou pelo deferimento integral do pedido de dispensa apresentado pelos Requerentes.

Em sua manifestação de voto, o Diretor Alexandre Rangel fundamentou sua decisão, em síntese, nos seguintes pontos: (i) a estrutura de governança a ser implementada por meio do Comitê Consultivo atende aos objetivos do art. 34 da Instrução CVM n° 472/2008, pois protege os investidores de abusos e, simultaneamente, permite ao Fundo deliberar sobre a celebração, ou não, de um negócio que pode ser do seu interesse; (ii) os comitês independentes são arranjos organizacionais regulares, eficientes e legítimos, capazes de lidar com situações de potenciais conflitos de interesses de forma adequada, coibindo situações irregulares ao mesmo tempo em que preservam a possibilidade de que negócios que venham a ser considerados benéficos ao Fundo sejam deliberados; (iii) a completude e transparência do regime informacional no âmbito do Fundo, no caso concreto, parecem assegurados; e (iv) os ativos imobiliários objeto do pedido de dispensa, que poderão vir a ser adquiridos pelo Fundo em situação de potencial conflito de interesse por meio de deliberação do Comitê Consultivo, não são de propriedade de qualquer cotista com direito de voto, nem de prestador de serviço essencial com efetivo poder de decisão em nome do Fundo, sendo de propriedade de partes relacionadas à consultora – participante que, nos termos do regulamento, possui competências restritas à gestão, ao controle e ao acompanhamento dos ativos e empreendimentos imobiliários que compõem a carteira do Fundo, uma rotina bem específica, operacional e técnica, relativa ao dia-a-dia dos investimentos que integram o patrimônio do Fundo.

Por maioria, vencido o Diretor Alexandre Rangel, o Colegiado deliberou não conceder a dispensa pleiteada.