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Reunião realizada eletronicamente, por videoconferência. 

RECURSO CONTRA ENTENDIMENTO DA SSE NO ÂMBITO DE CONSULTA SOBRE A POSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO DE CÉDULAS IMOBILIÁRIAS RURAIS POR FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – RIZA GESTORA DE RECURSOS LTDA. – PROC. SEI 19957.008472/2020-91

Trata-se de recurso interposto por Riza Gestora de Recursos Ltda. ("Recorrente" ou "Riza") contra a manifestação da Superintendência de Supervisão de Securitização – SSE no âmbito de consulta formulada pela Recorrente sobre a possibilidade de aquisição, por Fundos de Investimento Imobiliário ("FII"), de Cédulas Imobiliárias Rurais (“CIR”), títulos de crédito instituídos e criados pela Lei nº 13.986/2020.

Em sua consulta à SSE, a Riza defendeu, em síntese, que (i) considerando que para a emissão da CIR é necessária a constituição de patrimônio em afetação constituído por um bem imóvel rural, tal título deveria ser considerado um direito real, nos termos do art. 45, I, da Instrução CVM nº 472/2008 ("Instrução CVM nº 472"); e (ii) o investimento em CIR constitui uma aplicação em empreendimento imobiliário, para as finalidades da Lei nº 8.668/1993, tendo destacado como precedente decisão do Colegiado no âmbito do Processo nº 19957.008927/2017-73 (Reunião de 16.01.2018).

Diante da consulta, foi encaminhado o Ofício Interno nº 2/2021/CVM/SIN/DLIP à Procuradoria Federal Especializada junto à CVM – PFE/CVM, para que esta emitisse opinião jurídica sobre o tema, que concluiu, no PARECER n. 00015/2021/GJU-2/PFE-CVM/PGF/AGU, que “(i) a CIR possui a natureza jurídica de título de crédito, conforme dicção expressa do art. 17 Lei 13.986/2020, não se confundindo com o patrimônio de afetação que poderá ser constituído pelo proprietário rural em garantia da operação de crédito contratada; assim é que a CIR, em si mesma considerada, não constitui direito real e, portanto, não se encontra abrangida pelo rol previsto na Instrução CVM 472/2008; e (ii) a operação de crédito que servirá de lastro à emissão da CIR poderá ser de qualquer natureza e, como tal, não parece assumir as feições de 'ativo caracterizado como empreendimento imobiliário ou [que] tenha ativo subjacente lastreado em empreendimento imobiliário', de sorte a caracterizar o efetivo direcionamento dos recursos a imóveis, de modo a configurar o vínculo previsto pelo art. 1º da Lei nº 8.668/1993 e pela própria Instrução CVM 472/2008".

Em recurso ao Colegiado, a Riza reiterou os argumentos anteriormente apresentados, entre os quais o de que não se vislumbraria justificativa para tratar a CIR de modo diferente de títulos como as letras hipotecárias ("LH"), as letras de crédito imobiliário ("LCI") e letras imobiliárias garantidas (“LIG”), e defendeu que a aquisição da CIR por um FII caracterizaria uma aplicação em empreendimento imobiliário, para as finalidades da Lei nº 8.668/1993 e em plena aderência ao que dispõe a Instrução CVM nº 472 para outros investimentos em títulos de natureza imobiliária. Posteriormente, a Recorrente apresentou complemento ao seu pedido de recurso original, e, tendo em vista a edição da Resolução CVM nº 39/2021 que regula de forma transitória e em caráter experimental o registro do Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais ("FIAGRO"), acrescentou os seguintes pontos:

(i) a CVM teria reconhecido, ao editar a Resolução CVM nº 39/2021, que os FIAGRO em sua categoria imobiliário (“FIAGRO – Imobiliário”) são espécie de fundo inspirados nos FII, já que seriam a eles aplicadas as disposições insculpidas na Instrução CVM nº 472, que têm por ativos alvo aqueles elegíveis às carteiras dos FII, somados aos Certificados de Recebíveis do Agronegócio ("CRA") e às Letras de Crédito do Agronegócio ("LCA");

(ii) a Lei nº 8.668/1993 expressamente preveria a possibilidade de aquisição das CIR pelos FIAGRO, o que corroboraria o fato de as CIR serem passíveis de aquisição especificamente pelos FIAGRO – Imobiliário, tendo em vista seu enquadramento como direito real sobre imóvel e a sua relação com os imóveis rurais; e

(iii) os FII seriam, e os FIAGRO tenderiam a ser, importantes veículos de estímulo a dois dos setores mais importantes da economia brasileira: construção civil e o agronegócio. O FII já teria se provado importante veículo para a alocação da poupança popular, sobretudo com o recente despertar da população brasileira para a negociação de ativos em bolsa de valores, situação que deveria se refletir também nos FIAGRO.

Em análise consubstanciada no Ofício Interno nº 9/2021/CVM/SSE/GSEC-1, a SSE destacou que o precedente mencionado pela Recorrente é relativo a pedido de recurso contra decisão da Superintendente de Registro de Valores Mobiliários – SRE no sentido de excluir “Instrumentos Particulares de Empréstimo com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária de Imóvel Em Garantia” dos créditos que serviriam de lastro para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRI"). E que na ocasião prevaleceu, por maioria do Colegiado, o entendimento de que o empréstimo a pessoa natural com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia constitui crédito imobiliário na sua origem, uma vez que o proprietário tira proveito econômico do seu imóvel, mediante a outorga da garantia real para obter recursos a custos reduzidos.

No entendimento da SSE, entretanto, ainda que esse raciocínio seja válido para os CRI (devendo ser considerado que a legislação aplicável - Lei nº 9514/1997 - não definiu o que vem a ser crédito imobiliário), no caso de FII, a aquisição de ativos-alvo está necessariamente vinculada à destinação dos recursos dados em crédito, uma vez que a Lei nº 8.668/1993 objetivamente especifica em seu artigo 1º que os FII devem ser destinados a aplicação em empreendimentos imobiliários.

A SSE complementou, ainda, que, nos termos da Lei nº 13.986/2020, a CIR representa promessa de pagamento em dinheiro decorrente de operação de crédito de qualquer modalidade sendo, portanto, obtida sem qualquer exigência de fomento ao mercado imobiliário.

A área técnica refutou a relação que a Recorrente buscou estabelecer entre a CIR e as letras hipotecárias ("LH"), letras de crédito imobiliário ("LCI") e letras imobiliárias garantidas ("LIG"), ativos estes expressamente elegíveis aos FII conforme disposto no art. 45 da Instrução CVM nº 472, tendo em vista que:

(i) LH, LCI e LIG são ativos de emissão restrita a agentes que possuem papel no financiamento de empreendimentos imobiliários;

(ii) LCI são títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou alienação fiduciária, sendo que os recursos captados pelos emissores são destinados para o financiamento de imóveis;

(iii) LIG é um título lastreado por créditos imobiliários, tendo sido criada com o objetivo de fomentar o mercado imobiliário no país, adicionalmente, deve ser considerado que os créditos imobiliários que lastreiam a LIG estão objetivamente definidos no art. 20 da Resolução BACEN nº 4.598/2017;

(iv) LH, por sua vez, serve para financiar o setor de hipotecas e, atualmente, perdeu relevância, não sendo um título amplamente utilizado; e

(v) por outro lado, nos termos do art. 18 da Lei nº 13.986/2020, a emissão da CIR é restrita a proprietários de imóvel rural, podendo servir como promessa de pagamento em dinheiro relativo a qualquer operação de crédito contratada pelo proprietário de imóvel rural, não havendo a necessidade de qualquer vínculo com o desenvolvimento do mercado imobiliário.

A área técnica destacou, ainda, que a Instrução CVM nº 472 autorizou expressamente o investimento de FII em ativos de responsabilidade de instituições financeiras, as quais são autorizadas e reguladas pelo Banco Central do Brasil - BACEN. Na mesma lógica, a Instrução CVM nº 472 também autorizou o investimento do FII em CRI, considerando que se trata de um valor mobiliário emitido por companhia aberta, o qual possui norma específica para a sua emissão e conta com a atuação de agente fiduciário e auditor independente para as demonstrações contábeis do patrimônio separado. E, nesses termos, para além do debate acerca do fomento ou não ao mercado imobiliário, observou que os FII somente podem investir em créditos imobiliários por meio desses instrumentos expressamente autorizados, os quais são emitidos por regulados da CVM ou do BACEN, que contam com agente fiduciário, auditores independentes, além da fiscalização de ambos os reguladores.

Com relação ao constante do complemento ao recurso, a SSE afirmou que a Resolução CVM nº 39/2021 é objetiva em especificar que os Certificados de Recebíveis do Agronegócio - CRA e as Letras de Crédito do Agronegócio - LCA são elegíveis às carteiras dos FIAGRO-Imobiliário, não fazendo qualquer menção à CIR e, portanto, entende-se que a CIR não se enquadra no rol de ativos elegíveis aos FII, tampouco é passível de investimento por um FIAGRO-Imobiliário, mas apenas por um FIAGRO-Direitos Creditórios.

Por todo o exposto, à luz da Instrução CVM nº 472, da Resolução CVM nº 39/2021 e do PARECER n. 00015/2021/GJU-2/PFE-CVM/PGF/AGU, a SSE manifestou-se no sentido da manutenção do entendimento de que não seria possível a aquisição, por FII e tampouco por FIAGRO-Imobiliário, de CIR, título de crédito instituído e criado pela Lei nº 13.986/20, sendo possível a sua aquisição apenas pelos FIAGRO-Direitos Creditórios, conforme definidos na mesma Resolução nº 39/2021.

Por unanimidade, acompanhando a manifestação da área técnica, o Colegiado deliberou pelo não provimento do recurso.