CVM agora é GOV.BR/CVM

Participantes

· JOÃO PEDRO NASCIMENTO – PRESIDENTE
· FLÁVIA MARTINS SANT'ANNA PERLINGEIRO – DIRETORA
· ALEXANDRE COSTA RANGEL – DIRETOR
· OTTO EDUARDO FONSECA DE ALBUQUERQUE LOBO – DIRETOR
· JOÃO CARLOS DE ANDRADE UZÊDA ACCIOLY – DIRETOR^(*)

^(*) Por estar em Brasília, participou por videoconferência.

CONSULTA SOBRE DISPENSA DE AVERBAÇÃO DE CONTRATOS DE ALUGUEL NO ÂMBITO DE OFERTA PÚBLICA DE CRI – VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO – PROC. SEI 19957.010732/2022-51

 Trata-se de Consulta com pedido de dispensa (“Pedido” ou "Consulta") formulado por Banco Itaú BBA S.A. (“Requerente”), no âmbito do pedido de registro de distribuição de certificados de recebíveis imobiliários da 1ª Série, 39ª Emissão (“CRI” e “Emissão”), da Virgo Companhia de Securitização (“Emissora” ou “Securitizadora”), na qual é requerida a desobrigação de averbação dos contratos de locação nas matrículas dos imóveis locados, uma vez que tais contratos serão objeto da destinação das Debêntures que constituirão o lastro dos CRI.

Nos termos da Consulta, as Debêntures serão devidas pela Americanas S.A. (“Devedora”) e emitidas no montante de R$ 500.000.000,00 (quinhentos milhões de reais), “observado que a Emissora e a Devedora consideram ampliar o volume da oferta base para, pelo menos, R$ 1.000.000.000,00 (um bilhão de reais)”. Os CRI, por sua vez “serão distribuídos publicamente a investidores, pessoas físicas ou jurídicas, fundos de investimentos, ou quaisquer outros veículos de investimento que possam investir em certificados de recebíveis imobiliários, desde que se enquadrem no conceito de Investidor Qualificado ou Investidor Profissional”.

Ademais, a Consulta destacou que os recursos obtidos com a subscrição dos CRIs serão utilizados pela Securitizadora, na sua totalidade, para a integralização das Debêntures; sendo que os recursos daí advindos, serão destinados pela Devedora, “até a data de vencimento dos CRI, ou até que a Devedora comprove a aplicação da totalidade dos recursos obtidos com a emissão das Debêntures, o que ocorrer primeiro, diretamente ou através de suas subsidiárias em que aplicar recursos obtidos com a emissão de Debêntures ("Subsidiárias"), para (i) pagamento de aluguéis ainda não incorridos, pela Devedora ou pelas Subsidiárias, referentes aos imóveis e/ou empreendimentos imobiliários”; e/ou (ii) reembolso de gastos já incorridos com pagamento de aluguéis de imóveis, pela Devedora ou pelas Subsidiárias, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses antecedentes à data de encerramento da oferta.

Durante a estruturação da Emissão, as partes envolvidas verificaram que a Superintendência de Supervisão de Securitização – SSE solicitou, recentemente, por meio de ofícios de exigências no âmbito de operações semelhantes, “que fosse providenciado o registro [averbação] dos referidos contratos de locação nas respectivas matrículas”, como condição para o deferimento do registro.

Desse modo, o Requerente indicou, como fundamento para o presente pleito, os motivos pelos quais não vislumbra benefícios aos investidores na realização do registro ou averbação dos contratos de locação para o fim específico de servir de lastro por destinação dos CRI, conforme detalhado nos itens 6 a 30 do Ofício Interno nº 22/2022/CVM/SSE. Em síntese, o Requerente argumentou que a ausência de averbação dos contratos de locação não traria prejuízos à segurança jurídica, à comprovação de vínculo prévio ou a quaisquer outros requisitos legais “que teriam motivado a solicitação da CVM [SSE] neste sentido, além de criar um custo de observância tanto financeiro quanto operacional”.

Ao analisar o pedido, nos termos do Ofício Interno nº 22/2022/CVM/SSE (“Ofício Interno nº 22”), a SSE apresentou inicialmente um breve histórico da evolução, aperfeiçoamento e abrangência do entendimento da CVM acerca do conceito de “crédito imobiliário”, a partir das estruturas propostas pelos participantes para as emissões (e lastro) de CRI, ao longo das duas últimas décadas.

Nesse contexto, a SSE esclareceu que a exigência apresentada pela área técnica no precedente mencionado pelo Requerente, contida no Ofício nº 4/2022/CVM/SSE/SSE-Assessoria, de 11.02.2022, de que “seja realizada a averbação da totalidade dos contratos de aluguel, utilizados como lastro das debêntures e, indiretamente, dos CRI, nos Cartórios de Registro de Imóveis em que o respectivo imóvel/matrícula esteja registrado”, cujo teor é objeto do presente pedido, foi feita não só em atendimento ao disposto no art. 8º da Lei nº 9.514/1991 (“Lei 9.514”), em vigor na data de envio do Ofício, mas com base nos seguintes pontos:

(i) além da formalização da existência de relações previamente constituídas, entre locador e locatário, a averbação/registro visa a dar publicidade aos contratos de locação, que são documentos particulares, tornando-os documentos públicos;

(ii) o art. 8º da Lei das Locações (Lei 8.245/1991) garante o direito de vigência (permanência do locatário no imóvel até o fim do contrato, em caso de alienação) eliminando o risco de resilição após o registro da oferta e de rescisão antecipada de contratos de locação que lastreiam os CRI. Destaca-se, ainda, que nos casos de substituição dos contratos de locação rescindidos devido à alienação do imóvel, a substituição só poderá ser feita com contratos vigentes e firmados anteriormente à data da emissão dos CRI, comprovando relações previamente constituídas; e

(iii) a manifestação de voto da Diretoria Flavia Perlingeiro (“DFP”) no âmbito do Processo CVM SEI 19957.001522/2017-12, que fundamentou a decisão do Colegiado de 02.07.2019 (de permitir a estruturação de CRI com lastro em crédito imobiliário por destinação, de modo que os recursos captados sejam direcionados aos devedores para reembolso de despesas incorridas de natureza imobiliária). De acordo com a Diretora, a “Lei n° 12.431/2011 traz um rol taxativo com requisitos específicos (e mais restritivos) que os CRIs devem atender para que o titular [...] possa gozar do tratamento fiscal mais benéfico trazido pela lei. Também [...] não faria sentido incluir, no referido rol restritivo, a previsão de uma estrutura conceitualmente mais flexível do que a aplicável aos CRIs em geral, não cabendo assumir que a possibilidade de lastro em crédito imobiliário que envolva o reembolso de despesas incorridas antes da emissão dos títulos não seja uma característica dos CRIs em geral, mas sim, tenha sido só então ali “criada” como uma inovação, erigida para fins tributários. Nesse passo, [...] a interpretação que melhor coaduna o disposto na legislação não tributária (Lei n° 9.514/97) com a disposição sobre reembolso prevista na legislação fiscal é a de que, também quanto a esse aspecto, a Lei n° 12.431/11 estabeleceu requisito mais restritivo para o que o mercado passou a chamar de “CRI de Infraestrutura” (mas que não é propriamente um “novo CRI”), ao exigir que haja um procedimento específico (ainda que simplificado) que demonstre o compromisso de alocação dos recursos captados no pagamento futuro ou no reembolso de gastos, despesas e dívidas, que atenda ao definido pelo CMN”(grifou-se).

Desse modo, a SSE observou que, ao concordar com a possibilidade de emissão de debêntures como lastro de CRI com destinação dos recursos a locatários de imóveis para pagamento futuro e reembolso de aluguéis, a área técnica buscou, precisamente, a definição de procedimento específico que (i) caracterizasse o enquadramento da estrutura proposta pela consulente à interpretação corrente desta CVM com relação ao conceito de “crédito imobiliário”, garantindo a adequação do lastro aos comandos legais e infralegais; e (ii) demonstrasse a vinculação/compromisso de alocação dos recursos captados ao pagamento futuro ou ao reembolso de aluguéis já pagos.

Isto posto, em relação ao caso concreto, a SSE passou a analisar os argumentos apresentados pelo Requerente. Nesse sentido, o Requerente alegou, primeiramente, que a “verificação da adequação do lastro é função da Securitizadora e do Agente Fiduciário, não exigindo qualquer ato de publicidade registral para sua existência”, e “[p]or essa razão, para comprovar-se a existência do lastro, basta que seja apresentado o contrato de locação devidamente formalizado entre as partes”.

Sobre esse ponto, a área técnica entendeu que para a caracterização do CRI de reembolso de aluguéis, como crédito imobiliário por força da sua destinação, tanto pelo ineditismo da estrutura como pelo apelo do produto ao investidor, e à poupança privada como um todo, seria necessário que fosse dada a devida publicidade aos documentos que compõem seu lastro, garantindo transparência e facilitando a verificação do enquadramento aos dispositivos legais e normativos.

Em segundo lugar, o Requerente afirmou que não havia “obrigatoriedade legal do registro na Lei 9.514" anteriormente a sua revogação parcial pela Lei nº 14.430/2022 (“Lei 14.430”). Quanto à inexistência de obrigação de registro de contratos de locação, a SSE entendeu que tais obrigações não poderiam estar previstas na Lei, pois “a Lei 9.514 trata de regras gerais do CRI e, desta forma, não poderia prever atos relacionados a uma estrutura específica como ‘pagamentos futuros e reembolso de aluguéis vinculados a contratos de locação’ que, por sinal, não eram utilizados e tampouco vislumbrados, à época (1997), como possível lastro de CRI”. Do mesmo modo, a SSE destacou que não há previsão/obrigatoriedade de registro de referidos contratos na Lei nº 14.430 pelo fato de a Lei tratar de regras gerais de “Certificados de Recebíveis” (“CR”), instrumentos ainda mais genéricos do que os CRI.

A terceira ponderação do Requerente trata da “finalidade e da desnecessidade do pretendido registro dos contratos de locação na matrícula do imóvel”. Sobre esse ponto, a SSE observou que o Requerente citou o art. 8º da Lei 8.245/1991 (“Lei de Locações”) que dispõe sobre o direito de vigência, estabelecendo que caso o imóvel seja “alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel” (grifou-se), reconhecendo, ainda, que o “risco de resilição unilateral pode, de fato, impactar momentaneamente parte da destinação de recursos, entretanto, isto em si, não é óbice à realização de operação de securitização imobiliária por destinação, em que pode ocorrer a substituição dos imóveis especialmente considerando uma destinação tão pulverizada como a do caso em tela”.

A esse respeito, a SSE ressaltou que a referida substituição dos imóveis só poderá ser feita por contratos de locação vigentes e firmados anteriormente à data da emissão dos CRI, comprovando relações previamente constituídas, em linha com a atual interpretação da CVM sobre a correta definição de “créditos imobiliários”.

A quarta justificativa apresentada pelo Requerente versou sobre a “especificidade das locações em shopping center e locações em galpões logísticos”, haja vista as particularidades destes contratos de locação, em que muitos dos imóveis locados não tem matrícula própria, em função da estruturação jurídica destes empreendimentos como condomínios pro indivisos. O art. 54 da Lei das Locações prevê, inclusive, que nas “relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

Por fim, o Requerente buscou reforçar a justificativa anterior, ao detalhar a “especificidade das locações Built to Suit”, esclarecendo que referidos contratos são negócios jurídicos por meio dos quais “uma parte se compromete a construir ou reformar um imóvel de sua propriedade de acordo com exigências específicas da empresa contratante”, o que impossibilita a definição do espaço físico do imóvel e, como consequência, a obtenção de matrícula individual. Nesse caso o art. 54-A da Lei das Locações também dá respaldo a este tipo de arranjo jurídico.

Em suma, considerando todos os argumentos trazidos pelo Requerente, bem como a revogação de um dos pilares para a exigência inicial da SSE, o art. 8 da Lei 9.514, a área técnica entendeu que o custo da averbação dos contratos supera os eventuais benefícios que se poderiam esperar com tal medida. Assim, a área técnica reformulou seu entendimento e concordou pela desnecessidade de averbação desses contratos de locação junto à matrícula dos imóveis.

Na visão da SSE, um dos poucos benefícios associados à averbação estaria ligado à proteção da Lei de Locações. Contudo, para o caso de operações de securitização, os mitigadores de substituição de contratos podem contornar esse risco ou mesmo a divulgação de fatores de risco que exponham a possibilidade de pré-pagamento de parte das debêntures em caso de impossibilidade de substituição. Ou seja, “a questão de se averbar ou não o contrato não parece ser matéria regulatória, mas sim de avaliação de risco da operação de securitização e uma faculdade do estruturador e emissor dos certificados, cabendo a devida transparência para o investidor”.

Além do baixo benefício proporcionado pela averbação, a área técnica concordou com o Requerente no sentido de que a averbação poderia impedir a securitização, por destinação, de contratos de locação com shoppings ou galpões construídos como condomínios pro indivisos, em que não há matrícula individualizada para a unidade locada. Na mesma linha, entendeu que as responsabilidades de diligência previstas em normas para a companhia securitizadora e agente fiduciário endereçam a fiscalização e atuação desses participantes para que os recursos sejam direcionados corretamente para a finalidade que se propõem no Termo de Securitização, incluindo a verificação sobre a existência e validade dos contratos de locação que servem de lastro da destinação das debêntures.

Pelo exposto, a SSE manifestou-se favoravelmente ao pedido formulado pelo Requerente, concluindo pela desobrigação de averbação nas matrículas dos imóveis dos contratos de locação, aos quais serão destinados os recursos a serem captados pelas Debêntures que servirão de lastro da emissão de CRI. Ademais, entendeu que nos casos de resilição e/ou rescisão antecipada de contratos de locação, por conta da alienação de imóveis locados, só será permitida sua substituição por contratos já existentes e firmados antes da emissão dos CRI, caracterizando relações previamente constituídas, em linha com o entendimento corrente desta CVM sobre a definição do "crédito imobiliário", bem como com o disposto no art. 20, § 2º, da Lei 14.430.

Nestes termos, embora o assunto pudesse ser tratado no âmbito da Superintendência, a SSE submeteu o pleito à apreciação do Colegiado, haja vista a utilização recente dos lastros de aluguel por força de destinação em emissões de CRI, bem como a necessidade de maior segurança jurídica para o mercado sobre os requisitos a serem observados na utilização de tal lastro.

O Colegiado, por unanimidade, acompanhou as conclusões da área técnica no exame da Consulta, também entendendo pela desobrigação de averbação na matrícula dos imóveis dos contratos de locação, aos quais serão destinados os recursos a serem captados por meio da emissão de debêntures que servirão de lastro da emissão de CRI.

Ademais, o Diretor João Accioly apresentou considerações sobre os incisos V e VI do artigo 4º da Lei de Liberdade Econômica (Lei n° 13.874/2019), por entender que exigência de registro dos contratos em cartórios é incompatível com ambos.

Quanto ao inciso V, argumentou que a demonstração de benefícios que justifique a imposição de custos de transação é verificável em duas dimensões: procedimental e material. No caso sob análise, a exigência do registro dos contratos de aluguel foi formalmente justificada pela SSE, segundo a qual a averbação/registro visa dar publicidade aos contratos e eliminar o risco de resilição após o registro, com base no art. 8º da Lei 9.514/91. Contudo, as justificativas são materialmente improcedentes: a publicidade prescinde de registro em cartórios, podendo ser atingida pelo registro dos contratos na documentação da oferta, ou qualquer outra forma de divulgação; e, embora o registro em cartório traga em abstrato o benefício econômico da maior estabilidade do contrato em caso de alienação do imóvel locado, isto não se verifica em concreto, já que a mesma segurança para os detentores dos certificados pode ser atingida por estruturas contratuais simples (vedação à alienação ou substituição dos créditos por outros similares em caso de alienação) sem que seja preciso incorrer nos custos de se proceder ao registro nos cartórios.

Sobre o inciso VI, como a Lei 9.514/91 não demanda o registro, sustentou que exigi-lo por determinação infralegal implica criação de “demanda artificial de serviço… inclusive de uso de cartórios”. A demanda é artificial pois os mesmos objetivos podem ser alcançados por formas diferentes.

Quanto à manifestação do Diretor João Accioly, a Diretora Flávia Perlingeiro pontuou, tal como feito no PA 19957.007680/2020-73, decidido pelo Colegiado nesta mesma data, que o Requerente se insurgiu contra entendimento da SSE acerca da necessidade de averbação de contratos de locação nas respectivas matrículas dos imóveis no registro geral de imóveis, para fins de vinculação de lastro em “CRIs por destinação”. Apontou que tal entendimento da SSE havia sido manifestado anteriormente em processo de natureza consultiva conduzido pela área técnica e, neste caso, se refletiu em exigência no âmbito de pedido de registro de distribuição de CRI, o que ensejou o pedido de dispensa formulado pelo Requerente. Nesse contexto, a Diretora inclusive destacou que sequer se trata de dispensa de requisito previsto na regulamentação, tendo em vista que tal averbação não está prevista nos normativos da CVM. Apontou que tal exigência derivou de interpretação anteriormente dada pela SSE, inclusive considerando dispositivo legal (art. 8° da Lei n° 9.514), posteriormente revogado, e outras considerações então tecidas pela SSE, mas que, entretanto, a própria área técnica se propôs agora a reformular, nos termos do Ofício Interno, tendo passado a sustentar a desnecessidade de averbação de contratos de locação nas matrículas dos imóveis locados.

A Diretora Flávia Perlingeiro entendeu, assim, ser impertinente, no caso, discussão quanto à aplicabilidade do disposto no art. 4° da Lei da Liberdade Econômica – que trata do dever da Administração Pública de “evitar o abuso do poder regulatório” no “exercício de regulamentação de norma pública pertencente à legislação sobre a qual” versa a LLE, pois sequer se trata, neste PA, de exercício da função regulatória pela CVM alcançada pelo referido dispositivo legal. Registrou que, a seu ver, divergências na interpretação de leis não configuram abuso de poder regulatório, o que, de todo modo, não altera o fato de que as posições adotadas pela CVM devem ser devidamente fundamentadas. Ressalvou, ainda, que, no seu entendimento, a atuação da CVM tampouco se esgota, necessariamente, na verificação sobre a adequada transparência no que está sendo negociado. Por fim, a Diretora ressaltou que suas divergências em relação ao voto do referido Diretor não alteram as conclusões alcançadas pela SSE no caso concreto, que foram acompanhadas pela Diretora.